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不動産鑑定/査定
巌流島を鑑定
下関市／巌流島
宮本武蔵と佐々木小次郎の決闘が行われたといわれていることで有名。当時は豊前小倉藩領の船島であったが、佐々木小次郎が「厳流」（「岩流」とも）を名乗ったことから巌流島と呼ばれるようになった。なお日時は、『二天記』（安永5年（1776年））によると慶長17年（1612年）4月13日（グレゴリオ暦では5月13日）に行なわれたとされるが、それより半世紀前に書かれた立花峯均による『丹治峯均筆記』　享保12年(1727年)）には武蔵19歳のときとあるなど、決闘時期には諸説あり、実際は不明である。
（Wikipediaより抜粋）
　
※1　島嶼〈とうしょ〉
島嶼（とうしょ）とは大小さまざまな島のこと。中国語では「島」とは別に小島を意味する「嶼」という言葉があり、これらをつなげて様々な大きさの島を意味する言葉ができた。字が難しいこともあり、しばしば「島しょ」と表記される。
狭い地域に集中する2つ以上の島嶼の集まりを「島嶼群」、島嶼群の集まり、もしくは大規模な島嶼群を「諸島」という。諸島のうち列状に並ぶものは「列島」、塊状の形状をなすものは「群島」と呼ばれる。
（Wikipediaより抜粋）

 



初めて鑑定したのは巌流島だった
増井聰彦
株式会社　都市評価研究所
代表取締役　所長
増井　聰彦
ますい　　としひこ
（昭和21年7月生）
不動産鑑定士
不動産戦略アドバイザー
不動産カウンセラー
定借（上級）アドバイザー

どのように巌流島を鑑定評価したのか

コスト
アプローチ
積算価格・（１）埋め立て造成を想定し、工業地の分譲価格から造成費などを控除して求める。（２）橋の架橋を想定し、住宅地の分譲価格から橋梁工事及び住宅造成工事費などを控除して求める。
マーケット
アプローチ
比準価格・島嶼〈とうしょ〉※1の売買実例と比較する。当時は結構、島嶼売買が盛んだった。
インカム
アプローチ
収益価格・収益性を考慮して評価する。

この3方式を適用して最後に観光地として希少性などを考慮して評価額を決定した。（昭和58年に不動産鑑定士第2次試験に合格して（財）日本不動産研究所北九州支所に入所し、最初に鑑定実務としておこなった初仕事だった）
 
【学　歴】
  
昭和40年3月
山口県立下関西高等学校　卒業
昭和46年3月
慶應義塾大学法学部　卒業
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【職　歴】
  
昭和46〜56年
積水ハウス（株）
昭和57〜58年
（株）ミサワホーム山口
昭和58〜62年
（財）日本不動産研究所　北九州支所
昭和62年5月
（株）都市評価研究所　設立
ライン
【公職など】
  
平成11〜12年
（社）日本不動産鑑定協会　資料委員会副委員長
平成11年度
（第35回）
（社）日本不動産鑑定協会　実務補習講師　資料の収集と鑑定評価業務
平成12年度
（第36回）
（社）日本不動産鑑定協会　実務補習講師　資料の収集と鑑定評価業務
平成8〜17年
（社）山口県不動産鑑定士協会　理事
平成20〜21年
（社）山口県不動産鑑定士協会　理事
平成11〜21年
下関新下関西土地区画整理事業　評価員
平成21年〜 NPO法人 山口県定期借地借家権推進機構 理事長
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【著作など】
  
青林書院　新・裁判実務体系　不動産鑑定訴訟法
「土地の公的価格」担当（2002年1月21日発行）
※公的土地評価制度の概要（公示価格、基準地価格、路線価価格、固定資産評価額の性格・水準はどのようなものか？）
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【セミナー（講師）実績】
日　付
テーマと内容
主　催
2010.04.28
定借住宅の特長
山口県定期借地借家権推進機構
 
［内容］
定借住宅を使うと良い住宅地ができる。
2009.12.10
定期借地権について
山口県定期借地借家権推進機構
 
［内容］
定期借地権の前に既存借地権について理解
新しいタイプの借地権の創設−定期借地権の登場
2009.06.02

これからの地価動向と
不動産投資について
下関地区宅建業税務協議会
 
［内容］
不動産の有効活用および土地活用について
（1）売却（2）駐車場（3）定期借地権の活用（4）等価交換
2007.06.23
最近の下関の地価
TKC中国会山口県支部
 
［内容］
全国主要都市および下関市の地価変動率について
財産評価基本通達の平成16年「広大地評価」の改正
2005.07.20
土壌汚染リスクと
不動産評価・売買について

（社）山口県宅地建物取引業協会
　　　　　　　　　　　　　下関支部
 
［内容］
2002年、2004年の「土壌汚染に関わる鑑定評価上の運用指針」を中心に土壌汚染と不動産売買の基本的な考え方
2004.12.17
土壌汚染対策セミナーin山口
土壌汚染と不動産評価
（株）ウェスコ
 
［内容］
土壌汚染対策法とは？土壌汚染の分析とは？土地取引との関わりは？
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【セミナー受講】
日　付
テーマと内容
主　催
2009.08.20
CRE戦略マネジメント
専門研修（2）
日本不動産カウンセラー協会
 

［内容］
CRE（コーポレートリアルエステート）戦略と立地戦略、
製造業の立地戦略、商業施設の立地戦略
2009.07.30
PRE（パブリックリアルエステート）戦略マネジメント研修
日本不動産カウンセラー協会
 
［内容］
公的不動産の管理運営を
戦略的に行なう研究会によるPRE戦略を実践するための手引書の公開
2009.03.20
CRE戦略マネジメント
専門研修（1）
日本不動産カウンセラー協会
 
［内容］
成長戦略のためのCRE戦略（不動産ソリューション、立地戦略）
2008.11.09
証券化実務者養成
バージョンアップ研修
（社）日本不動産鑑定協会
 

［内容］
不動産鑑定評価における修繕費および資本的支出にかかる研究報告
ホテル鑑定評価にかかる研究報告
定期借地権が付着した底地の収益価格査定についての論点整理
開発型証券化における鑑定評価にかかる留意事項
2007.06.17

証券化実務者養成
バージョンアップ研修
（社）日本不動産鑑定協会
 
［内容］
金融商品取引法の概要、不動産投資信託証券にかかる上場制度、不動産証券化と信託、不動産投資インデックス
2006.01.01
定期借地借家権
上級アドバイザー
全国定借連合会
　弁護士　江口正夫
　税理士　坪多晶子
 
［内容］
借地借家法の基礎知識
定期借地借家権に関する税務のポイント
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所属団体
   
（社）日本不動産鑑定協会会員
   
（社）山口県不動産鑑定士協会会員
 
国土交通省地価公示鑑定評価員
 
山口県地価調査鑑定評価員
 
広島国税局土地評価鑑定評価員
 
山口地方裁判所鑑定委員・司法委員・民事調停委員
   
山口地方裁判所競売評価人候補者
 

下関西ロータリークラブ（2007〜2008年度　会長）
 
下関三田会（会長・慶應義塾大学OB会）
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